Perguntas de condóminos que chegam ao administrador

Tenho direito a ver onde o condomínio gastou o dinheiro? Sim. Pelo artigo 1431.º, as contas são aprovadas em assembleia; pelo artigo 1436.º, o administrador deve elaborar orçamento e prestar contas. Pedir faturas, despesas e extratos bancários é pedir o mínimo para perceber onde foi o dinheiro. Podemos saber quem deve dinheiro ao condomínio? Sim, a administração precisa de saber quem deve, desde quando, quem deve mais e qual é o saldo em dívida por fração. Mas deve comunicar com contexto e necessidade: mapa de devedores para contas, cobrança ou assembleia, não uma exposição sem critério. Declaração de não dívida ao condomínio: o que é? É a declaração escrita do artigo 1424.º-A para vender a fração. Deve indicar os encargos de condomínio em vigor, natureza, montantes e prazos de pagamento e, se existirem, as dívidas existentes, datas de constituição e vencimento. O administrador deve emiti-la no prazo máximo de 10 dias após o pedido. Falta de quórum no condomínio: significado e 2.ª convocatória A pergunta não é só legal: a administração precisa de saber se há permilagem suficiente, se a convocatória permite reunir 30 minutos depois e que prova vai ficar na ata. Falta de quórum significa que a assembleia não tem votos suficientes para aprovar a deliberação. No artigo 1432.º, a regra base é maioria dos votos representativos da permilagem; se não houver aprovação, a segunda convocatória pode acontecer uma semana depois, ou 30 minutos depois quando a convocatória já prevê essa via, desde que os presentes representem pelo menos 250/1000. A regra não elimina unanimidade nem maiorias especiais para matérias como alteração do título constitutivo ou inovações. Falta de quórum: o que significa numa assembleia de condomínio? Em linguagem simples, é faltar o número mínimo para deliberar. Pelo artigo 1432.º, falta de quórum é quando, na assembleia, não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento. Para o administrador, isto deve ser lido em permilagem: regra geral, maioria da permilagem; em segunda convocatória, maioria dos presentes se representarem pelo menos 250/1000. Que permilagem precisamos para aprovar esta decisão? Não há um número único. Valor total do prédio não é valor de mercado: é a permilagem das frações. Exceções principais: inovações, mudança de critérios de despesas, uso exclusivo/elevadores e matérias que exigem unanimidade ou maioria especial. Esta obra precisa de maioria simples ou de dois terços? Depende do tipo de obra. Conservação/manutenção não é automaticamente inovação: o artigo 1424.º fala em despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns; se for a assembleia, aplica-se maioria dos votos por permilagem, ou em segunda convocatória maioria dos presentes com pelo menos 250/1000. Urgente e indispensável, no artigo 1427.º, é curto prazo, vícios ou patologias, risco e falta ou impedimento do administrador: não espera por percentagem. Inovação, no artigo 1425.º, exige maioria dos condóminos e cerca de 667/1000 da permilagem total. Podemos dividir esta despesa por todos em partes iguais? A regra base é pagar despesas comuns pela permilagem. As exceções aparecem quando o título, o regulamento aprovado, a fruição real, partes comuns usadas só por alguns ou elevadores justificam outro critério. O critério tem de ser claro antes da cobrança. Preciso de uma ata antiga e a administração não encontra o documento. Atas e documentos devem estar organizados por prédio, data, tema e decisão. Quando ficam em emails ou pastas pessoais, cada pedido vira uma busca manual. Pagámos obras no prédio, mas o problema continua e ninguém explica o estado. Depois de obras pagas, o administrador precisa de separar decisão, orçamento, pagamento, execução, garantia e próximo passo. Sem estado, os residentes só veem custo sem resolução. A administração avançou com uma obra urgente. Que prova deve mostrar? A explicação deve mostrar problema, risco, data, fornecedor, orçamento, autorização possível e comunicação enviada. A urgência não elimina a necessidade de rasto. Reportei uma infiltração e não sei em que ponto está o processo. Uma infiltração precisa de estado visível: pedido recebido, evidência, avaliação, responsável, fornecedor contactado e próxima atualização. Sem isso, o silêncio vira conflito. Enviei mensagens à administração e ninguém responde com estado claro. Muitas falhas de resposta são falhas de sistema, não apenas de vontade. O pedido precisa de dono, estado, prazo de próxima resposta e ligação aos documentos ou pagamentos relevantes. O elevador continua avariado. Porque não há atualização? A resposta deve mostrar data da avaria, fornecedor contactado, estado da intervenção, próxima atualização e avisos enviados. Sem isso, o silêncio parece abandono. A infiltração entra no seguro do condomínio ou da fração? Antes de discutir responsabilidade, a administração deve reunir origem provável, fotos, datas, apólice, contactos e estado da participação. A decisão depende dos factos. As partes comuns estão sujas e ninguém responde. Como provar seguimento? A administração deve ter calendário, fornecedor, registo de ocorrência, fotos e resposta ao residente. Sem rotina visível, a reclamação repete-se todas as semanas. Recebi uma cobrança antiga e não percebo de onde vem a dívida. Dívida antiga deve ser explicada com linha cronológica: quotas vencidas, pagamentos recebidos, decisões em ata, juros se existirem e saldo atual. Sem isso, a cobrança parece arbitrária. Tenho comprovativo. Porque dizem que a quota não foi paga? A prova isolada raramente chega. O administrador precisa de ligar a transferência ao IBAN certo, à fração certa, ao mês certo e à data em que o dinheiro entrou na conta. O movimento entrou no banco. Como provo a que quota corresponde? O movimento bancário só fica claro quando tem referência, fração, mês, valor esperado e recibo associado. Sem essa ligação, a prova fica espalhada por extratos e mensagens. Tenho comprovativos no WhatsApp. Isso chega para gerir as quotas? WhatsApp é útil para receber informação, mas fraco como arquivo operacional. O comprovativo deve sair da conversa e ficar ligado à fração, mês, movimento bancário e recibo. Quem reservou o espaço comum e que regras se aplicam? A reserva só é clara quando há calendário, regras visíveis, responsável, hora de uso e histórico. Sem isso, cada pedido vira uma conversa solta difícil de confirmar. Há barulho recorrente no prédio. O que pode fazer a administração? A administração deve responder com regra aplicável, registo da queixa, pedido de evidência quando exista e histórico de contactos. Sem rasto, o conflito vira palavra contra palavra. Um animal está a causar problemas no prédio. Como deve responder a administração? A resposta deve separar direito de ter animal, regra de uso das partes comuns e factos da queixa. O administrador precisa de registo, evidência e comunicação consistente. Alguém está a ocupar a garagem ou o lugar comum. O que deve fazer a administração? A administração precisa de confirmar se o espaço é comum, exclusivo ou atribuído, registar a ocorrência e responder com a regra e a prova disponível. A infiltração vem de um cano comum ou de outra fração? Antes de responder, a administração deve registar fotos, local afetado, origem provável, visita técnica, frações envolvidas e seguro. A resposta sem prova aumenta conflito.